Forward-Darlehen Zinsgarantie

Alle Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens bei der Anschlussfinanzierung

Was ist beim Forward-Darlehen zu beachten?

Für jeden angefangenen Monat bis zur tatsächlichen Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein geringer Zinsaufschlag berechnet. Daher liegt der Zinssatz eines Forward-Darlehens in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen - die Differenz wird umso größer, je länger die Vorlaufzeit beträgt.

Wichtiger Hinweis: Ein Forward-Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden. Auch wenn die Tageszinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten, muss das Forward-Darlehen trotzdem in Anspruch genommen werden. In diesem Fall können die Darlehensnehmer nicht mehr von den niedrigeren Marktzinsen profitieren. Damit ist das Forward-Darlehen insbesondere im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen ein sehr interessanter Finanzierungsbaustein.

 

Heute die günstigen Zinsen für morgen sichern

Für Darlehensnehmer stellt die Anschlussfinanzierung immer ein gewisses finanzielles Risiko dar. Steigt der Marktzins während der Zinsbindungsfrist des ersten Darlehens deutlich an, kann die weitere Finanzierung trotz geringerer Darlehenssumme teuer werden. Dieses Risiko lässt sich nur über ein sogenanntes Volltilger-Darlehen komplett ausschließen. Dabei zahlen die Darlehensnehmer die komplette Kreditsumme während der Zinsbindungsfrist ab. Aufgrund der sehr hohen monatlichen Belastung ist diese Möglichkeit meist nur für Darlehensnehmer mit überdurchschnittlich hohem Einkommen interessant. Eine andere Möglichkeit, sich die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, besteht durch das Forward-Darlehen. Wir informieren Sie gerne und umfassend über diese Lösung zur Anschlussfinanzierung in einem Beratungsgespräch.

 

Was ist eigentlich ein Forward-Darlehen genau?

Ein Forward-Darlehen ist eine relativ neue Darlehensform, die ausschließlich zur Anschlussfinanzierung verwendet werden kann. Das bedeutet, Darlehensnehmer müssen bereits eine laufende Baufinanzierung abgeschlossen haben, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Ursprünglich war das Forward-Darlehen nur für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften zur Anschlussfinanzierung erhältlich. Seit Ende der 1990er Jahre sind auch Angebote für private Darlehensnehmer auf dem Markt. Die Idee eines Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag zur Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich so die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Das Forward-Darlehen ist eigetlich ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, der Trick liegt aber darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer keine Raten und der Darlehensgeber berechnet auch keine Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Darlehen.

 

Wie funktioniert das Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen erhalten Darlehensnehmer bereits zu einem Zeitraum, während ihre Baufinanzierung noch mehrere Jahre läuft, die Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Je nachdem welcher Anbieter gewählt wurde, fallen Kosten für Bereitstellungszinsen an. Einige Kreditinstitute verzichten jedoch auf diese Gebühren. Aber länger als maximal 24 Monate im Voraus kann die Anschlussfinanzierung mit einem normalen Baudarlehen nicht geplant werden. Anders ist das bei einem Forward-Darlehen.

Denn der Antragsteller kann bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den heute aktuellen Marktzins für die Zukunft festschreiben. Zwischen dem Abschluss dieses Vertrages und der tatsächlichen Auszahlung der Darlehenssumme können mehrere Jahre liegen. Diesen Zeitraum bezeichnen Experten als Forward-Phase. Die Darlehenszinsen für die Anschlussfinanzierung liegen mit dem Forward-Darlehen auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein Laufzeitabhängiger Zinsaufschlag des Kreditinstitutes. Dabei liegt der Gedanke der Fairness zugrunde, denn sollten die Darlehenszinsen steigen, entgeht dem kreditgeber durch das günstige Forward-Darlehen ein großer Teil der möglichen Rendite. Im Gegenzug erhält der Darlehensgeber eine hohe Planungssicherheit für die Zukunft. Bis auf die Besonderheit der frühen Festschreibung der Darlehenszinsen und der Auszahlung der Darlehenssumme in der Zukunft handelt es sich beim Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.

 

Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Das Forward-Darlehen bietet dem Darlehensnehmer eine hohe Planungssicherheit bei seiner Anschlussfinanzierung. Denn der Darlehensnehmer kann sich bereits mehrere Jahre vor Ablauf seiner vereinbarten Zinsbindung günstigere Zinsen sichern. Die meisten Kreditinstitute, mit denen wir zusammenarbeiten, gewähren Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem vorgesehenen Auszahlungszeitpunkt. Einige Kreditinstitute erlauben nur drei Jahre. Das Forward-Darlehen bietet dem Darlehensnehmer Planungssicherheit während der gesamten Forward-Phase und den Jahren der vereinbarten Zinsfestschreibung. Im Idealfall kennen die Darlehensnehmer daher bereits heute den monatlichen finanziellen Aufwand des Baudarlehens für die nächsten 15 bis 20 Jahre auf Euro und Cent genau.

 

Forward-Phase + Zinsbindung = Planungssicherheit

Wie viele Monate Bereitstellungsfreie Zeit zwischen dem Vertragsschluss und der tatsächlichen Auszahlung liegen dürfen, bestimmt jedes Kreditinstitut für sich selbst. Je nach Darlehensgeber sind die Bedingungen deshalb sehr unterschiedlich. Generell gilt aber, dass ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden kann, wenn die aktuelle Zinsfestschreibung noch länger als 12 Monate aber maximal noch 60 Monate beträgt. Grundsätzlich ist es wichtig, dass wir für Sie, die Tarife und Bestimmungen der unterschiedlichen Anbieter genau prüfen und vergleichen. Melden Sie sich bitte frühzeitig bei uns!

 

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die aktuell günstigen Zinsen für einen in der Zukunft liegenden Zeitraum haben natürlich ihren Preis. Denn wenn die Zinsen für Annuitätendarlehen nach Abschluss des Forward-Darlehens ansteigen, verliert das Kreditinstitut Zinseinnahmen. Daher erheben die Darlehensgeber für jeden Monat, den sie das Forward-Darlehen ohne Gebühren und zinsfrei bereitstellen, einen Aufschlag. Im Jahr 2015 wurde unabhängig ermittelt, dass der Aufschlag für Forward-Darlehen mit 24 bis 36-monatiger Forward-Phase schon für einen Zinsaufschlag von unter 0,5 Prozent erhältlich ist. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase dauert, umso höher ist der Zinsaufschlag. Verlangen die Kreditinstitute vergleichsweise hohe Zinsaufschläge während der Forward-Phase, sind wieder steigende Zinsen für Baudarlehen zu erwarten.

Änderung der Grundschuld Die Gebühren für die Änderung der Grundschuld sind ein wichtiger Kostenfaktor bei der Anschlussfinanzierung. Wenn das neue Kreditinstitut die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung übernimmt, muss die Grundschuldeintragung zugunsten des neuen Darlehensgebers verändert werden. Die Darlehensnehmer scheuen oft einen Wechsel des Kreditinstitutes, um diese Gebühren zu sparen. In unserer über 35-jährigen Tätigkeit als Darlehensvermittler gab es sogar Kunden die wegen 200 Euro Gebühren auf einen Zinsvorteil von 3.000 Euro verzichtet haben! Üblicherweise werden für die Änderung der Grundschuld Gebühren fällig. Einige, mit uns kooperierende Kreditinstitute übernehmen die Kosten der Änderung der eingetragenen Grundschuld im Rahmen der Neukundengewinnung. Wir fragen für Sie natürlich aktiv bei den Kreditinstituten nach.

 

So rechnen Kreditinstitute beim Forward-Darlehen

Beantragt ein Darlehensnehmer ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung, muss die kreditgebende Bank dieses Darlehen refinanzieren, also beispielsweise ebenfalls ein Darlehen aufnehmen. Da dieses Geld während der Forward-Phase ruht, legt das Kreditinstitut diese Summe anderweitig an. Die Zinsen für kurzfristige Geldanlagen sind natürlich niedriger als bei langfristigen.

Hier ein Beispiel: Max Mustermann aus Kerpen beantragt bei seiner Hausbank ein Forward-Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung und einer Forward-Phase von vier Jahren. Seine Hausbank leiht sich die Darlehenssumme bei Vertragsabschluss von einem anderen Kreditinstitut aus und legt sie sofort für 4 Jahre an. Der Zinssatz für dieses vierjährige Festgeld liegt bei 1,0 Prozent p.a., also deutlich unter den Zinssätzen für Anlagezeiträume von 14 Jahren.

Dieses Beispiel zeigt Ihnen, dass Herr Mustermanns Hausbank einen Zinsverlust erleidet. Dies kalkuliert seine Hausbank jedoch bei der Berechnung des Forward-Aufschlags mit ein, denn Herr Mustermann muss höhere Zinsen während der Rückzahlungsphase zahlen, also einen Zinsaufschlag.

Diese Zinsaufschläge hängen immer von den aktuellen Zinsen und der Zinsentwicklung ab. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind diese Mehrkosten des Forward-Darlehen sehr gering. Zu hohe Kosten würden das Angebot unattraktiv machen. Steigen dagegen die Zinssätze für Baudarlehen, verteuern sich auch die Forward-Darlehen. Somit haben auch Angebot und Nachfrage und eine aktuelle Einschätzung des Marktes einen großen Einfluss auf die Angebote der Kreditinstute.

 

Wann lohnt sich denn ein Forward-Darlehen?

Ähnlich wie bei der Zinsbindung der gewählten Baufinanierung versucht der Darlehensnehmer auch beim Forward-Darlehen, sich einen möglichst biedrigen Zins für einen langen Zeitraum zu sichern. Hierbei handelt es sich, einfach formuliert, um Lotto spielen. Denn wenn die Zinsen zukünftig über den vereinbarten Zinssatz ansteigen, zahlt sich ein Forward-Darlehen aus.

Fallen die Zinsen hingegen, zahlt der Darlehensnehmer für seine Anschlussfinanzierung unnötig mehr. Trotz des Risikos hat ein Forward-Darlehen ein weiteres Plus zu bieten: Der Darlehensnehmer erhält Planungssicherheit für seine Finanzierung. Denn er kann über Jahre hinaus präzise einschätzen, wie hoch sein monatlicher Aufwand für das Baudarlehen ausfällt.

 

Kann man ein Forward-Darlehen vor Abnahme kündigen?

Der Darlehensvertrag des Forward-Darlehens ist sowohl für den Darlehensgeber als auch für den Darlehensnehmer verbindlich. Diese Tatsache könnte sich als problematisch erweisen, wenn sich während der Forward-Phase bis zur endgültigen Auszahlung der Darlehenssumme etwas ändert. Beispielsweise könnten fallende Zinsen oder eine veränderte Einkommenssituation u.v.a.m. dazu führen, dass das Forward-Darlehen nicht mehr gewünscht wird. Es bestehen jedoch kaum Möglichkeiten, den Forward-Darlehensvertrag wieder vorzeitig zu kündigen oder auszulösen. Nimmt der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen bei Fälligkeit nicht ab, steht dem Darlehensgeber eine sog. Nichtabnahmeentschädigung zu. In der Regel ist diese Strafgebühr so hoch, dass es sich überhaupt nicht lohnt, zu einer anderen bzw. günstigeren Finanzierung zu wechseln.

So berechnet sich die Nichtabnahmeentschädigung Den erlittenen Zinsschaden des Darlehensgebers muss der Darlehensnehmer in Form einer Nichtabnahmegebühr ausgleichen. Viele Kreditinstitute berechnen ihren erlittenen Zinsschaden wie folgt:

Die Differenz zwischen entgangenen Zinszahlungen durch den Darlehensnehmer und den Zinsertrag bei Anlage der Darlehenssumme in Hypothekenpfandbriefen beziffert den Schaden des Kreditinstitutes.
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2000 entschieden, dass die hypothetische Annahme der Anlage ausreichend ist. Die Bank ist nicht verpflichtet, das Geld tatsächlich in Hypothekenpfandbriefen anzulegen (BGH, Urteil vom 07. November 2000, Az. XI ZR 27/00).

Die Kreditinstitute sind verpflichtet, vom ermittelten Schadenssumme die durch die Nichtabnahme entfallenden Verwaltungs- und Risikokosten abzuziehen. Dazu ziehen sie das individuelle Risiko eines Zahlungsausfalls heran und bewerten jeden Einzelfall individuell. Zusätzlich muss der Darlehensgeber auch die Möglichkeit der Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren in die Berechnungen einbeziehen. Für den Darlehensnehmer ist es kaum möglich, einzuschätzen, ob die Berechnungen korrekt sind. Es ist empfehlenswert, im Falle einer Nichtabnahme des Forward-Darlehens die Berechnungen des Kredigebers anwaltlich prüfen zu lassen.

Suchen Sie ein Forward-Darlehen - mit Zinsgarantie für Ihr bestehendes Baudarlehen? Dann informieren Sie uns! Unsere Finanzierungsspezialisten stehen Ihnen gerne als kompetente Partner bei der Baufinanzierung und Forward-Darlehen - mit Zinsgarantie zur Seite.

 

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Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil des Forward-Darlehen besteht darin, sich den heutigen günstigeren Zinssatz für später zu sichern. Zusätzlich erhält der Darlehensnehmer die Planungssicherheit für einen langen Zeitraum. Denn er kann genau absehen, wie hoch sein monatlicher Aufwand für die Baufinanzierung ausfällt.

Ein Nachteil besteht darin, dass man sich langfristig an einen Anbieter binden muss. Denn Veränderungen am geschlossenen Forward-Darlehen sind nicht mehr möglich. Ein Aufpreis verteuert das Forward-Darlehen und steigert die Gesamtkosten. Wenn die Darlehenszinsen am Markt nach Abschluss des Forward-Darlehens fallen, ist der Darlehensnehmer an das nun zu teurer gewordene Darlehen gebunden. Aus diesem Grund bietet sich ein Forward-Darlehen in Niedrigzinsphasen an, in denen der Zinssatz bei fast null Prozent liegt.

Vorteile
  •   Zinsen von heute für morgen sichern
  •   Hohe Ersparnis bei steigenden Zinsen
  •   Hohe Planungssicherheit
  •   Keine Bereitstellungskosten während der Forward-Phase
Nachteile
  •   Zinsaufschlag im Vergleich zum normalen Annuitätendarlehen
  •   Frühe Festlegung auf die Anschlussfinanzierung
  •   Zinssatz und Laufzeit liegen lange im Voraus fest
  •   Hohe Kosten, falls die Zinsen nachträglich sinken

Bitte bedenken Sie

ein Forward-Darlehen für Sie ist durch unsere Hilfe deutlich einfacher als Sie es sich vorstellen. Für Sie fallen keine Gebühren für den Wechsel des Darlehensgebers an. Es entstehen Ihnen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld.

 

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